주택매매로 인한 소유권이전등기 > 부동산등기 조용일 법무사무소

안녕하세요.

조용일법무사입니다.

이번에는 부동산매매로 인한 소유권이전등기 (특히, 주택매매 중심으로)에 대해 알아보겠습니다.

부동산 매매와 소유권이전을 위한 준비서류

주택을 매입하면 등기함으로서 소유권을 취득하게 됩니다. 부동산에 관한 법률행위(매매,증여 등)로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생깁니다.(민법186조)

통상 부동산중개사무소를 통하여 매매계약을 체결한 후, 잔금일이 되면 매도인, 매수인, 중개사, 법무사, 대출이 있는 경우 대출은행담담 법무사 직원까지 함께 모여서, 담당 법무사가 등기이전서류를 꼼꼼히 확인한 후 소유권이전에 이상이 없겠다고 하면, 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하게 됩니다.

매도인과 매수인은 잔금일에 아래의 서류들을 잘 준비하여야 합니다.

<표>

2. 잔금일에는 원칙적으로 매도인 본인이 직접 나와야 합니다.

매도인은 본인 소유의 부동산을 이전하는 중요한 날이므로 잔금일에 꼭 나오는 것이 실무이다. 간혹 매매계약 체결할 때 봤으니 잔금일에는 송금만 하겠다는 사람, 나 대신 배우자나 형님, 동생이 위임장 갖고 나가겠다는 경우가 있는데, 매매계약 체결 이후 잔금일 사이에 어떤 사정이 생겼는지 알 수가 없고, 소유권이전등기를 위해 법무사는 반드시 매도인의 본인확인을 하여야 하는데, 매도인을 직접보지 않고 위임장만 믿고 부동산소유권 이전을 진행한다는 것은 무리가 있으며, 매수인도 상당히 불안할 수 밖에 없으므로 매도인 본인이 나오지 않으면 등기이전에 상당한 차질이 생길 수밖에 없습니다.

만약, 정말로 부득이한 사정으로 나올 수 없는 경우라면, 저는 사전에 매도인과 소통하여 미리 만나서 당사자 의사 확인하고 진행하고 있습니다.

3. 주택 매매

주택매매의 경우, 다른 부동산 매매와 비교하여 챙길 것도 많고 신경 쓸 것들이 너무 많습니다.

이하에서는 관심이 많은 다주택자 규정, 1세대의 범위, 일시적 2주택, 그리고 이와 관련한 취득세중과 문제 관련한 규정들에 대해 살펴보겠습니다.

다주택자의 취득세 중과 규정 (지방세법 제13조의2)

주택을 유상거래(매매)를 원인으로 취득하는 경우, 1세대 기준 2주택(일시적 2주택은 제외한다) 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우(다주택자인 경우) 아래 표와 같이 취득세가 중과됩니다.

윤석렬정부 초기에 주택취득세를 감면하겠다고 발표하였으나, 지방세법개정이 이뤄지지 않으면서, 법개정이 이루어지면 중과납부했던 취득세를 경정청구를 통해서 환급받을 수 있도록 하겠다고 하였으나 현재까지 법개정이 이뤄지지 않고 있으며, 그 대안으로 ‘조정대상지역’을 상당부분 해제하여, 서울의 경우 <강남구, 서초구, 송파구, 용산구>만이 조정대상지역입니다. 따라서 서울시 내 주택이라 할지라도 위 4개구 외의 주택은 2주택자도 1~3% 취득세율을 적용받을 수 있게 되었다. 하지만 <강남구, 서초구, 송파구, 용산구>는 여전에 2주택자의 경우 8%의 취득세율이 적용되고 있음에 유의하셔야 합니다.

1세대 다주택자의 의미 (지방세법시행령 제28조의 3)

다주택인지 여부는 1세대를 기준으로 판단하는데, ‘1세대’의 의미가 같이 살고있는 세대원만을 말하는 것이 아님에 주의해야 합니다.

아래와 같은 기준으로 판단하여 세대원 중에 주택이 있다면 다주택자 판단에 반영하여야 하므로, 신중하게 꼼꼼히 잘 고려하여야 합니다. 그리고 주민등록상에는 형식적으로 세대 분리되어 있어도 실질적으로 세대를 같이 하여 살고 있다면 실질판단하므로 이것도 주의해야 합니다.

        ■ 1세대에 포함되는 경우

-  주택을 취득하는 사람

-  세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족 (동거인은 제외).

-  「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)

-  주택을 취득하는 사람의 배우자(동거여부 불문함)(사실혼은 제외