주택매매로 인한 소유권이전등기 > 부동산등기 법무사조용일사무소

안녕하세요.

조용일법무사입니다.

이번에는 부동산매매로 인한 소유권이전등기 (특히, 주택매매 중심으로)에 대해 알아보겠습니다.

부동산 매매와 소유권이전을 위한 준비서류

주택을 매입하면 등기함으로서 소유권을 취득하게 됩니다. 부동산에 관한 법률행위(매매,증여 등)로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생깁니다.(민법186조)

통상 부동산중개사무소를 통하여 매매계약을 체결한 후, 잔금일이 되면 매도인, 매수인, 중개사, 법무사, 대출이 있는 경우 대출은행담담 법무사 직원까지 함께 모여서, 담당 법무사가 등기이전서류를 꼼꼼히 확인한 후 소유권이전에 이상이 없겠다고 하면, 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하게 됩니다.

매도인과 매수인은 잔금일에 아래의 서류들을 잘 준비하여야 합니다.

<표>

2. 잔금일에는 원칙적으로 매도인 본인이 직접 나와야 합니다.

매도인은 본인 소유의 부동산을 이전하는 중요한 날이므로 잔금일에 꼭 나오는 것이 실무이다. 간혹 매매계약 체결할 때 봤으니 잔금일에는 송금만 하겠다는 사람, 나 대신 배우자나 형님, 동생이 위임장 갖고 나가겠다는 경우가 있는데, 매매계약 체결 이후 잔금일 사이에 어떤 사정이 생겼는지 알 수가 없고, 소유권이전등기를 위해 법무사는 반드시 매도인의 본인확인을 하여야 하는데, 매도인을 직접보지 않고 위임장만 믿고 부동산소유권 이전을 진행한다는 것은 무리가 있으며, 매수인도 상당히 불안할 수 밖에 없으므로 매도인 본인이 나오지 않으면 등기이전에 상당한 차질이 생길 수밖에 없습니다.

만약, 정말로 부득이한 사정으로 나올 수 없는 경우라면, 저는 사전에 매도인과 소통하여 미리 만나서 당사자 의사 확인하고 진행하고 있습니다.

3. 주택 매매

주택매매의 경우, 다른 부동산 매매와 비교하여 챙길 것도 많고 신경 쓸 것들이 너무 많습니다.

이하에서는 관심이 많은 다주택자 규정, 1세대의 범위, 일시적 2주택, 그리고 이와 관련한 취득세중과 문제 관련한 규정들에 대해 살펴보겠습니다.

1) 다주택자의 취득세 중과 규정 (지방세법 제13조의2)

주택을 유상거래(매매)를 원인으로 취득하는 경우, 1세대 기준 2주택(일시적 2주택은 제외한다) 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우(다주택자인 경우) 아래 표와 같이 취득세가 중과됩니다.

윤석렬정부 초기에 주택취득세를 감면하겠다고 발표하였으나, 지방세법개정이 이뤄지지 않으면서, 법개정이 이루어지면 중과납부했던 취득세를 경정청구를 통해서 환급받을 수 있도록 하겠다고 하였으나 현재까지 법개정이 이뤄지지 않고 있으며, 그 대안으로 ‘조정대상지역’을 상당부분 해제하여, 서울의 경우 <강남구, 서초구, 송파구, 용산구>만이 조정대상지역입니다. 따라서 서울시 내 주택이라 할지라도 위 4개구 외의 주택은 2주택자도 1~3% 취득세율을 적용받을 수 있게 되었다. 하지만 <강남구, 서초구, 송파구, 용산구>는 여전에 2주택자의 경우 8%의 취득세율이 적용되고 있음에 유의하셔야 합니다.

2) 1세대 다주택자의 의미 (지방세법시행령 제28조의 3)

다주택인지 여부는 1세대를 기준으로 판단하는데, ‘1세대’의 의미가 같이 살고있는 세대원만을 말하는 것이 아님에 주의해야 합니다.

아래와 같은 기준으로 판단하여 세대원 중에 주택이 있다면 다주택자 판단에 반영하여야 하므로, 신중하게 꼼꼼히 잘 고려하여야 합니다. 그리고 주민등록상에는 형식적으로 세대 분리되어 있어도 실질적으로 세대를 같이 하여 살고 있다면 실질판단하므로 이것도 주의해야 합니다.

       ■ 1세대에 포함되는 경우

-  주택을 취득하는 사람

-  세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족 (동거인은 제외).

-  「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)

-  주택을 취득하는 사람의 배우자(동거여부 불문함)(사실혼은 제외, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)

- 자녀가 부모와 동거하지 않더라도, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀가 주택을 소유하거나 취득하는 경우

      ■ 1세대에 포함되지 않는 경우(예외규정)

-  부모와 동거하지 않는 30세 미만의 자녀라도, 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행안부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. (미성년자인 경우는 제외)

-  취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가(合家)한 경우

-  취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우

-  별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우

현시점에서는 1세대 다주택자에 해당하여 취득세 중과대상인 경우라 할지라도, 경우에 따라서는 사전에 잘 준비하면 다주택자에서 벗어날 수도 있고, 그 외에도 주택의 경우에는 챙겨야 할 쟁점이 많으므로 조용일법무사와 상담 후 의사결정 하기를 권유합니다.

예시를 들어보겠습니다.

Q1. 그렇다면 주택을 매입하려고 하는데 동거하고 있는 처남이 주택을 소유하고 있는 경우라면 처남의 소유주택은 주택수에 산입될까요?

A. 답은 ‘산입된다’ 입니다.

이유는 우리 민법 제779조에서 가족은 범위는 ① 배우자, 직계혈족 및 형제자매, ② 생계를 같이 하는 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매까지입니다.

처남이 같이 동거하고 있다면 가족에 해당하고, 세대별주민등록표에 함께 기재된 가족이 소유한 주택은 모두 산입되는 것입니다.

Q2. 양도세의 문제이긴 하지만, 위 Q1.의 경우에서 처남이 자신이 소유한 유일한 주택을 양도(처분)할 때, 매형 소유의 주택이 주택수에 산입되어 1세대1주택자로서의 양도세비과세 혜택을 못 받을까요?

A. 답은 “받을 수 있다” 입니다.

이유는 매형은 ‘형제자매의 배우자’이므로, 민법 제779조의 가족에 포함되지 않기 때문입니다.

3) 일시적 2주택의 의미 (지방세법시행령 제28조의5, 제36조의3)

일시적 2주택 특례 제도란, 1세대가 1주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우, 종전주택을 처분기한 내 양도하면 양도세·취득세·종부세 관련 1세대 1주택 혜택을 적용하는 제도입니다.

일시적 2주택 관련한 규정은 법개정이 빈번하고, 취득세, 양도세, 종부세의 규정이 서로 상이하여 판단을 신중히 해야 합니다.

아래는 취득세 관련한 몇가지 쟁점을 소개하겠습니다.

(1) 일시적 2주택에 해당하는 경우 :

- 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택 등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에도 동일. 2023.01.12.발표) 이내에 종전주택을 처분하는 경우

(2) 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지? 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음.

- 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨

- 다만, 종전 주택을 처분기간[종전 주택을 3년 이내에 처분‧멸실하여야 함] 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우, 조정대상지역이라면 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됩니다.

(3) 다주택자가 이사가기 위해 취득하는 주택도 일시적 주택 소유로 보아 과세되는지? 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않습니다. 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됩니다.

(4) 1주택을 보유하다가 아파트 분양권을 취득하였는데, 이 경우에 일시적 2주택에 해당하기 위해서는 아파트 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 처분해야 하는지? 그렇지 않음. 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 내에 종전 주택을 처분하면 됩니다.

(5) 재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 퇴거하면서 신규 주택(B)을 취득하였다가 재건축된 주택에 입주하면서 신규 주택(B)을 처분하는 경우에도 일시적 2주택으로 볼 수 있는지? 일시적 2주택에 해당합니다. (재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 취득한 점 고려). 이 경우 재건축된 주택 입주 시점부터 3년 이내에 신규 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봅니다.

4) 주택수합산 제외주택 및 중과제외주택 (지방세법시행령 제28조의2) 

5) 소결

주택 매매와 관련한 쟁점이 참 다양한데요, 오늘은 주택을 취득할 경우 취득세 중과와 관련하여 중점적으로 기술하였다면, 다음에는 취득세 감면과 관련하여 기술해 보겠습니다. []